門真市域のまちづくり｜人が集うまちづくり・都市開発を目指す、光亜興産

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光亜興産のまちづくりは、昭和52年「門真市古川橋特定土地区画整理組合」の新市街地でのまちづくり事業から始まり、そこで培ったまちづくりの知識・経験を活かしながら、既成市街地における密集事業に取り組み、現在では　他地区への事業支援を行っております。
新市街地でのまちづくりは、共同土地利用により核となる施設を誘致し、環境に配慮しながら、持続的な発展を目指し、そこに住む人・営む人が誇れる街、そして多くの人々が集う街を創ることに努めてまいりました。
既成市街地のまちづくりでは、住宅市街地総合整備事業と土地区画整理事業の合併施行による官民協働でのまちづくりの実績が数多くあります。その中では、行政の役割と民間が担う役割を明確化すると同時に、街並みの景観統一等を図りまちのグレードアップに努めてまいりました。私共は、「まちづくり」とは「地域が抱えているそれぞれの課題を、人の和とプロセスを大切にしながら、ハード・ソフトの両面から、それぞれに解決すること」と確信いたしております。

光亜興産は、いつまでも住み続けたいと思える「古川橋」を創ってきました。

門真市は、もともと豊かな穀倉地帯で、田園風景が拡がる地域であったが、高度経済成長期に、急激な大阪都市圏への人口流入の受け皿として、道路などの基盤が未整備のまま、文化住宅（共同住宅）、長屋住宅等が大量に建設されました。このように形成された木造住宅密集市街地は、国道163号以北に拡がり、京阪本線古川橋駅はほぼその中心に位置します。

これらの市街地は、年数の経過とともに老朽化が著しく、道路も狭小のため防災面や日常生活上も大きな問題になっています。それらの問題を改善するために、老朽木造賃貸住宅の建替促進や土地区画整理、住宅市街地総合整備などの多様な事業を組み合わせ、官民連携のもとにまちづくりが進められてきました。

現在では、住宅の密集による防災上の問題や、建物の老朽化による入居率の低減、それに伴う地域コミニュティー衰退による治安の悪化など、新たな問題を解決するため、次の段階の「まちづくり」に取り組んでいます。これは古くなったまちや建物を建て替えるだけの再開発ではなく、完成後も、定期的な地域振興イベント「ラブリーフェスタ」「イルミネーション」「地域清掃活動」などを行い、開かれた地域コミニュティーを確立することにより、安全で、安心して生活出来る「まち」を創造し、古川橋の住民であることに誇りをもち、いつまでもここに住み続けたいと思えるような「まちづくり」を目指しております。

事業の手法	特定土地区画整理事業 (門真市都市計画事業)
事業の期間	S.54.7～S.62.4(完了)
事業の面積	14.5ha
事業の費用	2,957,000千円

事業の減歩率	25.78%
土地所有者	95名
借地権者	1名
借家権者数	45世帯

「門真市古川橋・特定土地区画整理事業」と名づけられたこの事業は、「大都市における住宅および住宅地の供給に関する特別措置法」という法律による全国初の事業となり、それまで基盤整備のみで終わることが多かった、組合区画整理事業に「まちづくり」の概念を持ち込み、共同による主要施設づくり等々の工夫を持ち込んだことで成功させた事業例として大変注目を集めました。
当時、ただ農地が拡がりこのままでは住宅が密集するのを待つだけの古川橋駅周辺。そこに新しい街をつくりだそうという光亜興産の描いた夢は、すでに現実となって、ここに住む人々はもとより、訪れる人々すべてを新しい表情で迎えています。四季折々に色づく花と緑に彩られた広場とそこから伸びる街路があり、数々の活気あふれる商業施設や業務施設が競い合い、さらには街の文化を象徴する多目的ホールも誕生しました。住む人が快適に暮らし、愛着をもって自分の街であると誇れる、新しい街「ラブリータウン古川橋」が誕生したのです。

事業の手法	沿道区画整理型街路事業
事業の期間	S.58.12～H.3.12(完了)
事業の面積	2.5ha
事業の費用	999,500千円

事業の減歩率	26.36%
土地所有者	20名
借地権者	11名
借家権者数	28世帯

古川橋駅南が新しい街へと生まれ変わったとき、今度はその動きに連動するよう、駅北側再開発の機運が生まれてきました。北側地区は古くから商店と住宅が密集する地域であり、都市計画道路沿いの住・商混在の市街地再整備を目的に、借地権分離や過小宅地の救済を折り込みながら「門真市古川橋駅北沿道区画整理型街路事業」がスタート。この事業によって、駅前景観を考慮した敷地の共同利用による複合商業施設「ペアビル古川橋」が誕生しました。

事業の手法	特定土地区画整理事業 (門真市都市計画事業)
事業の期間	H.3.8～H.10.3(完了)
事業の面積	6.1ha
事業の費用	2,189,930千円

事業の減歩率	20.98%
土地所有者	41名
借地権者	9名
借家権者数	4世帯

この地区は、ラブリータウン古川橋としてのー体的なまちづくりを目的に、「大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法」に基づき隣接する一番町旧村落と調和した街を完成させ、ラブリータウン古川橋の区域拡大と充実を実現しました。

事業の手法	密集住宅市街地整備促進事業街区高度利用土地区画整理事業
事業の期間	H.5.9～H.16.3(完了) H.7.4～H.13.3(完了)
事業の面積	0.9ha
事業の費用	1,243,000千円（市直接施工含む） 531,971千円

事業の減歩率	29.91%
土地所有者	19名
借地権者	11名
借家権者数	106世帯

この地区は、古川橋特定土地区画整理事業の東側に位置し、老朽木造賃貸住宅等の密集地区再生のため、密集住宅市街地整備促進事業と全国初の街区高度利用土地区画整理事業との合併事業（全国第１号）として施行し、予定建築物の外観・仕様を「大正ロマン」という総合コンセプトに基づきイメージを統一。街並みのグレードアップをはかりました。

事業の手法	住宅市街地総合整備事業安全市街地形成土地区画整理事業
事業の期間	H.8.3～H.19.3(継続) H.10.3～H.17.9(完了)
事業の面積	0.90ha 0.84ha
事業の費用	1,777,074千円（市直接施工含む） 982,950千円

事業の減歩率	23.26%
土地所有者	15名
借地権者	16名
借家権者数	152世帯

駅北地区では石原町・幸福町にて「門真市石原東・幸福北地区住宅市街地総合整備事業」及び「門真市石原東・幸福北安全市街地形成土地区画整理事業」に着手します。
既に市街化している地域を再生するには、地権者の方々だけでなく、その土地を借りて家を建てておられる人、また更にその家を借りておられる人、あらゆる立場の人が混在しています。これらすべての人にご理解・ご協力をいただかないと、まちづくり事業は成功しません。

光亜グループは権利者の方々の立場にたって話をさせていただくことで、すべての方々からのご理解を得ることができ、「花と芸術のあふれるガレリアのある街」が誕生しました。この地区では、近隣の密集地区再生連鎖のモデル地区とするため、事業の中に種々の工夫を盛り込みました。

1．西洋アンティークの鉄面・タイル等を取り入れ、文化性の高い建物として完成しました。
2．ヨーロッパのアンティークモニュメントを施した路地（ガレリア）にショーウインドウを設置し、教育支援活動の一助として児童の絵画・工作等の作品を展示しています。
3．権利者が掘削し、湧出した天然温泉を区域内に循環させ、賃貸マンション並びに高齢者施設に配湯しています。
4．区域内随所に防犯カメラを設置し地域防犯対策を施すと共に、防犯モデルマンションをいち早く導入しました。また、各住居のホームセキュリティーを確保し、安全で安心して暮らせるまちづくりを目指しています。

事業の手法	住宅市街地総合整備事業土地区画整理事業敷地整序型土地区画整理事業
事業の期間	H.19.3～ H.23.10～
事業の面積	約0.75ha
事業の費用	1,800,234千円（市直接施工含む） 1,000千円

事業の減歩率	13.62％
土地所有者	16名
借地権者	2名
借家権者数	73世帯

本地区は、地区内への進入路が確保しづらいことから災害に対して懸念される状況にある。しかしながら、京阪本線古川橋駅や駅周辺の商業施設に近接しているという好立地にある。現在、門真市による住宅市街地総合整備事業が進められ、併せて土地区画整理事業による計画的な整備改善を行うことにより、今後の発展が予想される。

［事業経過］

平成12年12月	門真市大倉西地区共同整備事業研究会発起人会　発足
平成17年12月	石原町・大倉町　約2.0haの地区において権利者アンケートの実施
平成18年　8月	事業意欲の高かった約0.75haを先行地区として、住宅市街地総合整備事業と土地区画整理事業の合併施行の実施を決定。
平成19年　3月	門真市石原東・大倉西地区共同整備事業組合　設立
平成19年度	門真市石原東・大倉西地区まちづくり事業協定　締結民間住宅の除却、用地取得着手
平成23年10月	門真市石原東・大倉西土地区画整理組合　設立
平成24年　2月	仮換地指定通知

事業の手法	住宅市街地総合整備事業敷地整序型土地区画整理事業都市計画道路寝屋川大東線街路事業
事業の期間	H.17.3～H.19.3(完了)
事業の面積	0.34ha
事業の費用	181,000千円（市直接施工） 48,000千円

事業の減歩率	9.82%
土地所有者	6名
借地権者	2名
借家権者数	10世帯

寝屋川大東線沿道地区は、国の都市再生プロジェクトにおいて、平成13年12月4日の第三次決定により、密集市街地の緊急整備地域及び重点整備地域に指定されました。また、大阪府においては、阪神淡路大震災の教訓を踏まえ、府域のインナーエリアで、特に大火の可能性が高い、危険な市街地を対象に「核となる施設（それらを含む面整備）」の整備方針が決定されております。

寝屋川大東線沿道地区の指定に先立ち、平成13年6月14日に大阪府を筆頭に門真市・寝屋川市といった行政を始め、関係団体等が連携をとり、幹線道路とその沿道を一体的に整備していく仕組みを示し、その具体化を図ることを目的に、寝屋川大東線沿道市街地整備事業推進協議会が発足されました。

以後、地区の特性や整備の方向、基本構想等について幾度に渡り協議を進め、公民連携の在り方や関係機関の支援体制が整ったことにより、平成14年8月8日、地元有志による発起人会が設立されました。街の再生構想につき真剣な議論の中、「地域の方と共感・共生できる街」「安全で安心して住まいが出来る街」の創造を目指し、ユニバーサルデザインに配慮した、市民の日常生活を支えるサービス機能の充実等の検討を踏まえ、寝屋川大東線の第一地区として平成17年3月に門真市上島土地区画整理組合が認可され事業着手いたしました。

街の再生構想を「地域の人々と共感・共生できる街」「安全で安心して生活できる街」と掲げ、
具体的な取り組みとして、
●地域資源を見直し、河川の改修・緑化の促進をはじめ、地域文化の発祥である神社仏閣の改修への取り組み
●防犯・快適性の向上、安全な街の構築のため、地域セキュリティーの導入
●高度な医療施設（24時間救急対応）を核として、幼児から高年齢者に至るまで、安心できる街を形成しており、高齢者施設への医療支援・地域住民への在宅医療サービス・少子化対策として病児保育への支援を考えます。

核となる高度な医療施設を誘致するため、都市計画道路寝屋川大東線街路事業・敷地整序型土地区画整理事業、住宅市街地総合整備事業の3手法による第一地区の事業を施行しました。 2007年（平成19年）春、門真市上島地区でかねてより地域の要望があがっていた総合医療施設「萱島生野病院」が開設され、今後のまちづくりの推進に拍車をかけています。

事業の手法	住宅市街地総合整備事業土地区画整理事業（予定）
事業の期間	Ｈ22.2～
事業の面積	約2.2ha（先行地区）
事業の費用	6,195,000千円（市直接施工含む）

事業の減歩率	未定
土地所有者	21名（先行地区）
借地権者	7名（先行地区）
借家権者数	60世帯（先行地区）

本地区は京阪電鉄古川橋駅の北側に位置し、経済の高度成長期に建築された木造住宅の密集地区であり、又、シャッター化した商店街、統合された中学校跡地がある。

［事業経過］

平成20年　4月	門真市幸福町・垣内町・中町まちづくり協議会　発足（権利者、関係商店街、関係自治会、商工会議所、市にて構成）
平成21年　3月	門真市幸福町・中町まちづくり基本計画策定
平成21年12月	門真市幸福東・垣内西地区共同整備事業組合設立（先行地区）
平成22年　2月	垣内西地区共同住宅建物除去着手

（意向調査　区域拡大検討地区）

平成22年　1月	第1回目　事業促進調査アンケート（門真市郵送実施)
平成23年　8月	第2回目　アンケートに基づく個別意向調査
平成24年　5月	第3回目　事業スキーム概要説明
平成24年12月	第4回目　要望取りまとめ
平成25年度	門真市第一中学校建物除却

事業の手法	住宅市街地総合整備事業土地区画整理事業（予定）
事業の期間	H20.4～ H26.3～
事業の面積	約7.4ha
事業の費用	9,327,000千円（市直接施工含む） 36,084千円（予定）

事業の減歩率	5.0%
土地所有者	19名
借地権者	0名
借家権者数	62世帯

公益施設が集積する市の中心拠点となっているが体育館、庁舎等の公益施設については、老朽化の問題が生じており、地区の北側は、文化住宅等の老朽木造賃貸住宅や狭隘な道路のまま建て替えられた戸建住宅が立ち並び、密集市街地が形成されている。

［事業経過］

平成20年　4月	門真市幸福町・垣内町・中町まちづくり協議会　発足（権利者、関係商店街、関係自治会、商工会議所、市にて構成）
平成21年　3月	門真市幸福町・中町まちづくり基本計画策定
平成21年度	旧中央小学校除却
平成22年度	民間住宅の除却、用地取得着手
平成23年　7月	門真市中町地区共同整備事業組合　設立
平成23年　9月	門真市中町地区まちづくり事業協定　締結
平成24年　4月	はすはな中学（第1中学・第6中学の統合）開校
平成25年　6月	土地区画整理組合設立に向けた発起人会　設立
平成26年　3月	門真市中町土地区画整理組合　設立

門真市域のまちづくり｜人が集うまちづくり・都市開発を目指す、光亜興産株式会社（大阪府・門真市）